Leitfaden – Erben einer Immobilie

Sicher wollen Sie auch, dass nach Ihrem Tod jegliche Erbstreitigkeiten von vorneherein vermieden werden? Niemand befasst sich gerne mit dem Tod und der Regelung seines Nachlasses. Wie wichtig und brisant das Thema „Haus erben“ für den Frieden im Familienkreis und sozialen Umfeld sein kann, zeigt das chinesische Sprichwort: „Nenne niemanden deinen Freund, mit dem du keine Erbschaft geteilt hast.“ Oftmals kommt es nämlich nach der Testamentsvollstreckung durch das Erben einer Immobilie zu Streitigkeiten zwischen Ihren Angehörigen und sonstigen nahestehenden Personen. 

Unabhängig von Ihrer persönlichen Situation sollten Sie in jedem Fall bereits frühzeitig Ihren Nachlass regeln. Das Vorsorgen sollte an dieser Stelle genauso behandelt werden wie ein Patiententestament, eine Betreuungsverfügung oder eine Finanzvollmacht. Unabdingbar ist es deshalb, ein Testament für Ihre Liebsten zu verfassen. Zu den Liebsten kann dabei auch das treue Haustier gehören, das selbst nicht erben kann. Jedoch auch hierfür gibt es Lösungen.

Erben einer Immobilie – Was ist eigentlich ein Testament?

Ein Testament ist eine in Schriftform festgehaltene Regelung für den eigenen Nachlass. Das Testament regelt und umfasst somit natürlich auch das Erben einer Immobilie. In diesem Schriftstück wird, vereinfacht ausgedrückt, geregelt, auf wen wann was übergeht: 

• Wer soll das Haus erben? Jede natürliche und juristische Person und solche Rechtsträger, die gesetzlich besonders als erbfähig vorgesehen sind, wie z.B. das gezeugte, aber ungeborene Kind (Nasciturus).
• Wann wird geerbt? Mit dem Tod des Erblassers oder abhängig vom Testament zu einem oder mehreren späteren Zeitpunkten und dies kann auch an bestimmte Bedingungen geknüpft sein, die der eingesetzte Testamentsvollstrecker überwacht.
• Was wird geerbt? Die gesamten Vermögenswerte des Erblassers – Immobilien, bewegliche Sachen oder Rechte. Im Wege der Gesamtrechtsnachfolge gehen allerdings auch die Schulden auf den oder die Erben über, sofern das Erbe angenommen wird. Ggf. muss im Einzelfall über eine Erbausschlagung nachgedacht werden.

Besonders wichtig ist dabei auch die Form des Testaments:

• Ein Einzeltestament muss immer vom Erblasser selbst mit der Hand geschrieben, unterschrieben und datiert sein.
• Das sog. „Berliner Testament“, d.h. ein Testament, bei dem sich die Ehegatten (Partner) gegenseitig als Alleinerben einsetzen und gemeinsam ihre Nacherben bestimmen. Dieses hat die gleiche Formanforderung wie das Einzeltestament, wobei nur einer der Erblasser schreiben und der andere mit einem Bestätigungssatz mitunterschreiben muss. 
• Testamente, die mit dem Computer (digital) geschrieben und nur unterschrieben sind, sind ungültig mit der Folge, dass die gesetzliche Erbfolge ein oder ein früheres Testament in Kraft tritt.
• Natürlich können alle Testamente auch vor einem Notar protokolliert werden. Dann bedarf es nicht der handschriftlichen Abfassung, da hier bereits die höchste Instanz zum Tragen kommt.

Erben einer Immobile – Die Erbschaftssteuer

Je nach Wert des Erbes und Verwandtschaftsverhältnis des Verstorbenen und des Erben fällt im Erbfall eine Erbschaftssteuer an. Im Grunde gilt dabei: Je enger ein Erbe mit Ihnen verwandt ist, desto höher ist sein Freibetrag. Diese Regelung gilt grundsätzlich auch beim Erben einer Immobilie. Alle Verwandten in gerader Linie fallen so beispielsweise in die Steuerklasse I. Geschwister finden sich in Steuerklasse II und alle anderen Erben in Steuerklasse III wieder. Die Höhe der Freibeträge variiert dabei. So haben Ehepartner beispielsweise einen Freibetrag von 500.000€. Der Betrag für Kinder liegt bei 400.000€ je Kind. Er gilt für eheliche, nichteheliche, adoptierte und Stiefkinder, nicht aber für Pflege- oder Patenkinder. Bei Enkeln handelt es sich um einen Sonderfall: Sind die Eltern bereits verstorben, verfügen diese über einen Freibetrag von 400.000€. Sofern die Eltern jedoch noch leben, verringert er sich auf 200.000€. Eltern und Großeltern können von bei einem Erwerb von Todeswegen von einem Betrag von 100.000€ Gebrauch machen. Für Geschwister, Nichten und Neffen, aber auch Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner sowie andere Verwandte und Freunde ist wiederum nur eine vergleichsweise niedrige Summe von 20.000€ vorgesehen. Die Steuersätze in den verschiedenen Steuerklassen reichen von 7 bis 50%.

Erben einer Immobile – In welchen Fällen greift eine Steuerfreiheit?

Die Steuerfreiheit betrifft in Bezug auf das Erben einer Immobilie zwei Fälle:

• Steuerfreiheit für den erbenden Ehepartner/Partner für die gemeinsam bewohnte Immobilie.
• Steuerfreiheit für Kinder oder Enkel ergeben, wenn diese die geerbte Immobilie selbst beziehen und einige weitere Voraussetzungen erfüllt sind. 

Welche Alternativen gibt es zum Haus vererben?

Eine Alternative zum Haus vererben kann eine Schenkung zu Lebzeiten darstellen, bei der Sie die jeweilige Immobilie an Familienmitglieder übertragen. Beachtet werden sollten dabei aber auch die gesetzlichen Freibeträge. Diese variieren je nach Verwandtschaftsgrad, ähnlich wie beim Erben einer Immobilie, und gelten auch bei einer Schenkung. Der Vorgang kann alle zehn Jahre wiederholt werden.

Parallel dazu können Sie sich als Hausbesitzer ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht eintragen lassen. Ein Wohnrecht gilt in der Regel lebenslang, kann aber auch bis zu einem bestimmten Zeitpunkt oder einer bestimmten Situation terminiert sein. Beim Nießbrauch hingegen profitieren Sie nicht nur durch das Bewohnen der Immobilie, sondern auch durch Miet- oder Pachteinnahmen. Darüber hinaus mindern Sie so den Wert des jeweiligen Objektes.

Basierend auf diesen Informationen und einer persönlichen Beratung zum Thema Erben einer Immobilie, die wir Ihnen unentgeltlich anbieten, entscheiden Sie selbst, wie Sie verfahren möchten.

Wir beraten Sie selbstverständlich gerne über Ihre Möglichkeiten im Detail – unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie vererben oder verschenken möchten oder selbst Erbe geworden sind. 

Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten möchten und im Zuge dessen Renovierungsarbeiten notwendig sind, stellen wir Ihnen gerne unser Netzwerk aus Handwerkern aller Art zur Verfügung. 

Wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, übernehmen wir auch gerne alle anfallenden Aufgaben für Sie und suchen einen passenden Käufer.