Sie möchten aus Ihren individuellen Gründen Ihre Wohnung verkaufen? Hier finden Sie wichtige Tipps zur richtigen Vorgehensweise.
Die Gründe, warum Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, spielen für den eigentlichen Verkaufsprozess keine maßgebliche Rolle. Daher ist es irrelevant, ob Sie umziehen möchten, Ihre Wohnung für Sie durch den Auszug von Familienangehörigen zu groß geworden ist oder Sie eine geerbte Immobilie wirtschaftlich nutzbar machen möchten. Eventuell möchten Sie den Erlös durch den Verkauf der Wohnung auch in den Kauf einer neuen Immobilie investieren oder das Geld für private Zwecke verwenden. Es ist grundlegend wichtig, den Wohnungsverkauf gut zu planen und alle hierfür wichtigen Aspekte zu durchdenken. Sie sollten sich für den Verkauf kompetenten Rat einholen, denn ein Verkaufswert von über 100.000 Euro ist natürlich eine stattliche Summe. Vertrauen Sie daher erfahrenen Ratgebern, die eine umfangreiche Expertise mit dem Verkauf einer Wohnung besitzen.
Wohnung selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen?
Es kann für Sie, je nach Sachlage, tatsächlich Sinn machen, Ihre Wohnung selbst zu verkaufen. Vor allem wenn Sie einen guten Überblick über die aktuelle Marktlage besitzen und im Kreis der potenziellen Käufer gut vernetzt sind. Eine branchenrelevante Expertise und ausreichend Zeit und Elan, um die Vertriebsarbeit zu leisten, sollten Sie ebenfalls haben.
Ganz unabhängig davon ist es für Sie ratsam, einen erfahrenen und regional ansässigen Immobilienmakler hinzuzuziehen und dessen Meinung einzuholen. Der Immobilienmakler kann Ihnen eine Werteinschätzung, z.B. auf Basis einer Marktwertberechnung, an die Hand geben und Ihnen in der Regel auch Tipps zur Vermarktung Ihrer Wohnung unterbreiten. Hierdurch verpflichten Sie sich gesetzlich zu nichts und es kommen für Sie, sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden, keine Kosten auf. Ein Makler erhält bei einem Wohnungsverkauf erst nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags seine Provision.
Doch Vorsicht! Es zeigen sich immer wieder Fälle, bei denen ein unseriöser Makler versucht, verschiedene Nebenleistungen, wie die Objektschätzung, Reisekosten oder Kosten für die Exposé-Erstellung etc. gesondert zu berechnen. Lassen Sie sich auf nichts ein!
Was benötigen Sie, wenn Sie Ihre Wohnung selbst verkaufen möchten?
Um Ihre Wohnung verkaufen zu können, benötigen Sie natürlich alle wichtigen Objektunterlagen. Diese Unterlagen sollten Sie sorgfältig zusammenstellen, da Sie sie bereits für das Exposé bzw. Inserat benötigen. Kommt es zu den Besichtigungen Ihrer Wohnung, müssen Sie diese Unterlagen ebenfalls zur Hand haben, damit die Interessenten Einsicht in die Papiere erhalten können. Vor allem der Nachweis, dass Sie entweder Alleineigentümer sind oder von den Miteigentümern beauftragt wurden, ist hierbei von hoher Wichtigkeit. Hierfür dient als Grundlage ein aktueller Grundbuchauszug, den Sie beim Registergericht oder in einem Notariat erhalten. Weitere wichtige Unterlagen sind:
- bemaßte und gestempelte Grundrisse aller Geschosse
- eine Wohnflächenberechnung von einem zuständigen Fachmann
- eine Berechnung des umbauten Raumes
- Ansichten und Schnitte, ggf. eine Baubeschreibung bzw. eine Baugenehmigung
- eine Flurkarte
- der Gebäudeversicherungsnachweis
- ein Energieausweis
- eine Auflistung über die Nebenkosten
- ggf. ein aktueller Wirtschaftsplan bzw. eine aktuelle Abrechnung (Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen) sowie ggf. Protokolle der ETV
Sollten Ihnen diese baulichen Unterlagen nicht vorliegen und sind sie auch nicht in der örtlichen Bauakte oder bei Ihrer Hausverwaltung hinterlegt, müssen sie im Vorfeld erstellt werden. Auch der Energieausweis von einem entsprechenden Energieberater und Experten ist wichtig. Hierbei wird zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis unterschieden.
Die richtige Preisvorstellung für den Wohnungsverkauf
Es ist für Sie als Verkäufer sehr wichtig, eine realistische Preisvorstellung bezüglich Ihrer Wohnung zu entwickeln. Dabei müssen Sie leider alle emotionalen Bindungen zu Ihrer Wohnung ausblenden und die aktuelle Marktlage berücksichtigen. Ein zu hoher Preis kann sich sehr kontraproduktiv auf den Wohnungsverkauf auswirken und Ihre Immobilie „verbrennen“, sofern der Preis einmal exzessiv oder mehrmals gesenkt werden muss. Ein zu geringer Preis bedeutet für Sie natürlich verschenktes Geld. Daher ist die realistische, marktorientierte Preisvorstellung von hoher Wichtigkeit.
Wohnung verkaufen – Ein Exposé erstellen wie ein Profi
Mit den oben genannten Unterlagen und Ihrer Preisvorstellung können Sie im nächsten Schritt ein aussagekräftiges Exposé erstellen. Mit diesem Exposé können Sie Ihre Wohnung über Immobilienportale anbieten. Zudem sollten Sie ein Exposé in Papierform bereithalten, um es möglichen Interessenten aushändigen zu können. Die Bilder für das Exposé sollte ein professioneller Fotograf aufnehmen, da ein derartiger Profi auf die adäquate Beleuchtung und die richtigen Winkel achtet.
Die ersten Interessenten melden sich, was nun?
Früher oder später werden sich die ersten Interessenten melden, denen Sie eventuell Ihre Wohnung verkaufen können. Im ersten Schritt ist es hier wichtig, die Bonität der potenziellen Käufer zu prüfen. Diese kann durch eine Finanzierungsbestätigung einer Bank nachgewiesen werden. Noch bevor die eigentlichen Besichtigungen beginnen, sollten Sie Vorbereitungen treffen, indem Sie mit einem neutralen Dritten durch die Immobilie gehen, kleinere Schwachpunkte entdecken und ggf. beseitigen. Umfassende Renovierungs- oder gar Sanierungsarbeiten sollten bereits im Vorfeld erledigt werden. Feuchte Stellen oder andere Problempunkte in der Wohnung sollten Ihnen für die Besichtigungen bekannt sein. Auch dass Sie als Eigentümer Kenntnisse über die substanziellen Bedingungen haben, setzen viele potenzielle Käufer voraus.
Im Rahmen der Besichtigung ist es natürlich ratsam, die „Schokoladenseiten“ der Wohnung aufzuzeigen und die Ausstattungs-Highlights zu erwähnen, ohne jedoch die Mängel zu verschweigen. Dies gilt insbesondere in dem Fall, wenn der Interessent nach Mängeln fragt oder die Mängel nicht ohne Weiteres sichtbar sind. Werden Mängel verschwiegen, droht später ein Rücktritt vonseiten des Käufers. Hier kann der Tatbestand der arglistigen Täuschung greifen. Also Vorsicht!
Wohnung verkaufen – Preisverhandlungen & Notartermin
Die Preisverhandlungen mit einem Käufer erfolgen auf Basis Ihrer realistischen Preisvorstellung plus mindestens 5% Aufschlag. Hierdurch erhalten Sie einen guten Verhandlungsspielraum. Zudem können auch fest in die Wohnung integrierte Gegenstände, wie beispielsweise eine Einbauküche oder eine Markise, in die Verhandlungen miteinbezogen werden.
Sofern Sie und der Käufer sich auf einen Preis einigen konnten, erfolgt im nächsten Schritt der Notartermin. Hierdurch gilt es gemeinsam zu entscheiden, ob der Käufer oder Sie den Notar benennen werden. Im letzteren Fall obliegt Ihnen die Terminbestimmung und Vorbereitung, wofür Notare eine Checkliste anbieten. Diese Checkliste sollten Sie vor dem Termin abarbeiten, da Sie Hinweise auf alle erforderlichen Unterlagen enthält.
Abschließend gilt es zu erwähnen, dass Sie sich Ihr Vorhaben, Ihre Wohnung zu verkaufen, natürlich weitaus komfortabler und einfacher gestalten können, indem Sie einen Immobilienmakler mit dem Wohnungsverkauf beauftragen. Ein erfahrener Makler nimmt Ihnen die Arbeit des Verkaufsprozesses vollumfänglich ab und erzielt mit hoher Wahrscheinlichkeit den möglichen Höchstpreis für Ihre Wohnung.
Bedenken Sie, der Makler erhält erst dann seine Provision, wenn er mit dem Verkauf erfolgreich ist.
Viel Erfolg für Ihren Wohnungsverkauf!
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