Haus verkaufen – aber richtig

Sie haben sich dazu entschlossen, eine Immobilie zu verkaufen? Dann holen Sie sich jetzt die richtigen Tipps!

Die Gründe sind dabei für den Verkaufsprozess gleichgültig. Ob Sie Ihr Haus verkaufen möchten und selbst umziehen wollen, weil Sie mehr Platz brauchen oder Familienangehörige ausgezogen sind und Ihr Haus dadurch zu groß geworden ist oder Sie eine geerbte Immobilie wirtschaftlich nutzbar machen wollen. In der Regel verkaufen Sie eine Immobilie, die einen großen Teil Ihres Vermögens ausmacht, das Sie möglicherweise auch für den Kauf einer anderen Immobilie einsetzen wollen.

Es lohnt sich also, den Hausverkauf sorgfältig und seriös zu planen und sich kompetenten Rat zu holen. Da es bei einem Wert von ggf. mehreren 100.000€ um deutlich mehr als einen Cheeseburger geht, sollten sie dabei Ratgebern mit entsprechenden Fähigkeiten vertrauen, damit am Ende der „Preisminderwertschmerz“ nicht viel größer ist als beispielsweise der „Provisionsschmerz“.

Je nach Sachlage kann es Sinn machen, Ihr Haus selbst zu verkaufen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn Sie selbst einen guten Überblick über den aktuellen Markt haben, in dem möglichen Käuferkreis gut vernetzt sind, eine branchenrelevante Expertise besitzen und ausreichend Zeit und Elan haben, um die Vertriebsarbeit zu leisten.

Unabhängig davon sollten Sie die Meinung eines regional etablierten Maklers oder sogar Sachverständigen einholen. Er wird Ihnen eine Werteinschätzung, z.B. auf Basis einer Sachwertberechnung, geben und in der Regel auch Hinweise zur Vermarktung unterbreiten. Sie sind dadurch gesetzlich zu nichts verpflichtet und müssen, weil es sich um eine Leistung im Rahmen der Maklertätigkeit handelt, auch nichts bezahlen, sofern nicht anders vereinbart. Der Makler hat erst mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages seine Provision verdient.

Achtung, es gibt immer wieder Fälle, in denen Makler versuchen, Nebenleistungen wie die Objektschätzung, Reisekosten oder Kosten für die Exposé-Erstellung gesondert zu berechnen. Lassen Sie sich auf so etwas nicht ein! Wer so etwas versucht, ist häufig sowieso nicht seriös.

Was brauchen Sie also, wenn Sie Ihr Haus selbst verkaufen möchten?

• Zunächst sollten Sie alle Unterlagen, die Ihnen über die Immobilie zur Verfügung stehen, zusammenstellen, weil Sie diese für ein Exposé bzw. Inserat benötigen und im Falle von Besichtigungen zur Hand haben müssen, um dem Interessenten Einsicht gewähren zu können. Wichtig für den Hausverkauf ist dabei insbesondere der Nachweis, dass Sie Alleineigentümer oder von den Miteigentümern beauftragt sind. Hierfür brauchen Sie als Grundlage einen aktuellen Grundbuchauszug, den Sie beim Registergericht oder in einem Notariat anfordern können. Weiter Unterlagen, die zumeist benötigt werden, sind beispielsweise bemaßte und gestempelte Grundrisse aller Geschosse, eine Wohnflächenberechnung von einem zuständigen Fachmann, eine Berechnung des umbauten Raumes, Ansichten und Schnitte, ggf. eine Baubeschreibung bzw. eine Baugenehmigung, eine Flurkarte, der Gebäudeversicherungsnachweis sowie eine Auflistung über die Nebenkosten. Sollten Ihnen die baulichen Unterlagen nicht vorliegen und diese auch nicht in der örtlichen Bauakte hinterlegt sein, müssen sie im Vorfeld erstellt werden.
  
  
• Elementar ist es, eine Preisvorstellung zu entwickeln, die – auch wenn Sie selbst eine emotionale Beziehung zu der Immobilie haben – möglichst realistisch in der aktuellen Marktlage sein sollte. Ein zu hoher Preis kann sich zum Verkaufshindernis entwickeln und die Immobilie „verbrennen“, wenn er ein oder mehrmals gesenkt werden muss. Bei einem zu niedrigen Ansatz verschenken Sie möglicherweise Geld.
  
  
• Eine zwingende Unterlage, die Sie zusätzlich beschaffen müssen, ist der Energieausweis, den entsprechende Energieberater und Experten ausstellen. Hierbei wird zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis differenziert.
  
  
• Mit diesen Unterlagen können Sie dann ein Exposé für die Immobilienportale, die Sie nutzen wollen, erstellen. Sie sollten einige hochwertige Papierexemplare erstellen, um sie Interessenten mitgeben zu können. Die Bilder für ein solches Exposé sollten möglichst durch einen professionellen Fotografen erstellt werden, da hier auf eine adäquate Beleuchtung, die richtigen Winkel und mehr geachtet werden sollte.
  
  
• Sobald sich entsprechende Interessenten gemeldet und ihre Bonität z.B. durch eine Finanzierungsbestätigung einer Bank nachgewiesen haben, beginnt die Besichtigungsvorbereitung. Hierzu gehen Sie am besten mit einem neutralen Dritten durch die Immobilie, um entsprechende Schwachpunkte zu entdecken und ggf. zu beseitigen. Renovierungs- oder gar Sanierungsarbeiten sollten bereits im Vorfeld fertiggestellt sein. Auch feuchte Stellen oder andere Problempunkte sollten Sie identifiziert haben. Dass Sie als Eigentümer Kenntnisse über die substanziellen Bedingungen haben, ist für die meisten Interessenten Grundvoraussetzung.
  
  
• Bei der Besichtigung sollten die „Schokoladenseiten“ des Objekts herausgestellt und Ausstattungs-Highlights erwähnt werden, ohne die Mängel zu verschweigen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Interessent danach fragt oder die Mängel nicht ohne weiteres sichtbar sind – sonst droht später ein Rücktritt aufgrund versteckter Mängel bzw. aufgrund arglistiger Täuschung. Für die Preisverhandlung sollte der – realistische – Wunschpreis um mindestens 5% beaufschlagt werden, um Spielraum für Preisverhandlungen zu schaffen. Fest eingebaute Gegenstände können darüber hinaus thematisiert werden.
  
  
• Die Vorbereitung des Notartermins hängt davon ab, ob der Käufer den Notar benennen möchte oder diese Frage Ihnen überlässt. Im letzteren Fall obliegt Ihnen die Terminbestimmung und Vorbereitung. Hierzu bieten die meisten Notare eine Vorbereitungscheckliste an, die Sie bei der Terminvereinbarung abfragen sollten und Hinweise auf alle erforderlichen Unterlagen enthält.

Insgesamt können Sie den Verkaufsprozess aber einfacher, professioneller und sehr häufig auch erfolgreicher gestalten, indem Sie einen seriösen Makler beauftragen. Er nimmt Ihnen die Arbeit des Verkaufsprozesses vollumfänglich ab und erzielt mit hoher Wahrscheinlichkeit den möglichen Höchstpreis – und immer daran denken, Geld bekommt er nur bei Erfolg.

Nun sind Sie mit dem nötigen Wissen gewappnet und können Ihr Einfamilienhaus verkaufen!

Viel Erfolg!