Was ist eigentlich ein Maklervertrag? Was gehört hinein? Wie lange ist die Laufzeit des Maklervertrages und kann er auch „schlank“ sein? …
Obwohl es bei der Vermittlung von Immobilien um eines der wichtigsten Geschäfte im Leben geht, wird sie von der Gesetzgebung traditionell stiefmütterlich behandelt. Gerade einmal vier (§§ 652 bis 655) der fast 2.500 Paragrafen des BGB behandeln den altertümlich Maklervertrag genannten Immobilienvermittlungsvertrag.
Doch was ist eigentlich mit einem Maklervertrag gemeint? Welche Formen und Unterschiede gibt es?
Ein Maklervertrag ist eine Vereinbarung zwischen einem Immobilienmakler und seinem Auftraggeber (Kunde), die die Bedingungen der Zusammenarbeit, die Konditionen und die Laufzeit im Maklervertrag, sowie die Dienstleistungen des Maklers regelt. Der Vertrag kann sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung geschlossen werden.
Vereinfacht unterscheidet man bei Immobilienvermittlungsverträgen zwischen dem (einfachen) Maklerallgemeinauftrag, dem Alleinauftrag und dem qualifizierten Alleinauftrag jeweils als Nachweis oder ausnahmsweise auch als Vermittlungsvertrag. Während der Auftraggeber bei einem einfachen Maklerauftrag mehrere Makler beauftragen und auch selbst aktiv werden kann, verpflichtet er sich bei einem Alleinauftrag nur diesen einen Makler zu beauftragen, kann jedoch selbst auch noch tätig werden. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag übernimmt der Makler die alleinige Verantwortung.
Der Makler wird diese Verträge im Allgemeinen schriftlich abschließen, da dies seit dem 2020 neu beschlossenen Maklergesetz verpflichtend geworden ist. Aber Achtung: Ein Zahlungsanspruch kann auch durch eine stillschweigende Vereinbarung entstehen, „wenn die übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist“.
Ebenfalls mit der Neuregelung 2020 wurde eine Provisionsteilung zwischen der Verkäufer- und Käuferseite vereinbart. Dies bedeutet, dass die Maklerprovision nicht mehr vollständig vom Käufer bezahlt werden muss, wie dies zuvor häufig der Fall war, sondern bei z.B. Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen hälftig getragen werden muss. Ausnahmen werden beispielsweise bei Grundstücken oder Mehrfamilienhäusern gebildet.
Wichtig ist in allen Fällen, dass der Makler einen Leistungsanspruch nur dann hat, wenn ein Vertrag zustande kommt. Wenn also ein Makler stolz schreibt, dass er die Immobilie „unentgeltlich“ schätzt, ist das in Bezug auf den Maklervertrag nicht mehr als der Hinweis auf die gesetzliche Regelung, denn die Schätzung der Immobilie ist ja die Voraussetzung für einen erfolgreichen Markteintritt. Davon unberührt bleiben Sachverständigen-Leistungen, da diese Wertermittlungsprozesse auch nach Aufwand berechnet werden (können). Allerdings kann darüber hinaus im Maklervertrag vereinbart werden, dass bestimmte Leistungen auch unabhängig vom Erfolg vergütet werden. So z.B. eine Teilrenovierung des Objekts, um durch eine bessere Präsentation einen höheren Preis zu erzielen oder eine Ausstattung mit Leihmöbeln, dem sog. Home Staging, um die Phantasie der Käufer anzuregen. Hierzu bedarf es aber der ausdrücklichen Vereinbarung. Eine etwaige Abrechnung von Arbeitsstunden muss ebenso im Vorfeld vereinbart und im Laufe des Prozesses dokumentiert werden.
Und was gehört nun unbedingt in einen Maklervertrag?
Wesentliche Bestandteile eines Maklervertrages sind zunächst die Art des Auftrages, die Vertragspartner, die mit Namen und Adressen genannt werden sollen und der Vertragsgegenstand; also eine kurze Beschreibung der Immobilie, die verkauft oder vermietet werden soll. Weiter werden die Laufzeit des Vertrages, einschließlich des Startzeitpunktes, und die Höhe der Provision inkludiert. Es folgt eine Differenzierung zwischen den Pflichten des Maklers und denen des Auftraggebers. Letztlich schließt der Vertrag mit den Bedingungen, den Maklervertrag kündigen zu können und ggf. einer Verschwiegenheits- bzw. Vertraulichkeitsvereinbarung, ab.
Da allerdings keine rechtlichen Vorgaben über die Ausführlichkeit der einzelnen Inhalte gegeben ist und diese je nach Objekt und Situation auch unterschiedlich ausfallen können, kann ein Maklervertrag durchaus sehr „schlank“ gehalten werden. Ein Dokument von beispielsweise nur zwei Seiten, gefolgt von einem etwaigen Leistungsverzeichnis, den AGB und einem Widerrufsformular ist möglich.
Warum ist ein Maklervertrag wichtig?
Zum einen schafft ein Vertrag die notwendige Rechtssicherheit und Klarheit über die Bedingungen der Zusammenarbeit. Im Rahmen der Transparenz sind alle relevanten Aspekte, wie die Höhe der Provision, Leistungen und die Vertragsdauer fix geregelt und dokumentiert. Zum anderen stellt er sicher, dass beide Parteien die jeweils geltenden Verpflichtungen kennen und erfüllen. Sie sind damit vor Missverständnissen und Streitigkeiten geschützt, da eine schriftliche Vereinbarung vorliegt.
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