Immobilien-Leitfaden für den Scheidungsfall
Sie haben Ihrem Ehepartner versprochen, in guten wie in schlechten Zeiten zueinander zu stehen! An eine Trennung und die damit oft verbundenen Streitigkeiten denkt am Traualter niemand. Eine Scheidung nimmt immer Einfluss auf Ihre Lebenssituation, Ihre Kinder etc. sowie auch auf Ihren gemeinsamen Besitz wie beispielsweise eine Immobilie.
Wer unter normalen Bedingungen heiratet, heiratet vor allem aus Liebe. Nur in den wenigstens Eheschließungen wird daher vorab ein Ehevertrag aufgesetzt. Sollte dieser Beschluss doch vorhanden und eine Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vereinbart worden sein, so sind die Eigentumsverhältnisse bei einer Scheidung bereits geklärt.
Anders verhält es sich ohne besondere Vereinbarung. Laut Gesetz greift dann der sogenannte Paragraph1361 b BGB zur „Ehewohnung“. Dieser besagt, dass das Nutzungsrecht beiden Ehepartnern gleichermaßen zusteht. Wer der eingetragene Eigentümer der Immobilie ist, ist dabei zunächst einmal irrelevant.
Nun müssen jedoch zwei Phasen unterschieden werden: die Zeit während einer Trennung und die Zeit nach einer rechtskräftigen Scheidung. In der Trennungszeit bleibt das Nutzungsrecht unberührt.
Nach dem Scheidungstermin kommt es dann allerdings auf die Eigentumsverhältnisse an. Die Eigentums- und Nutzungsverhältnisse Ihrer Immobilie werden nämlich nicht beeinträchtigt. Dies bedeutet: Gehört Ihnen das Haus gemeinsam, weil es in der Ehe angeschafft wurde, bleibt dies auch so. Sie werden sich folglich viele Fragen stellen und die Suche nach der geeignetsten Lösung beginnt. Speziell die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll, steht dabei im Vordergrund. Immerhin tragen Sie die Lasten der gemeinsamen Immobilie.
WELCHE OPTIONEN STEHEN IHNEN ZUR AUSWAHL, WENN SIE UND IHR EHEPARTNER BEIDE EIGENTÜMER DER IMMOBILIE SIND?
Eigentumsübertragung: Bleibt eine Partei im Objekt wohnen? Wenn ja, wer? Dies sollte zuerst geklärt werden. Im Anschluss kann eine Eigentumsübertragung, der rechtlich einfachste Weg, erfolgen. Dafür muss der Miteigentumsanteil des Ehepartners am Objekt übernommen und ein entsprechender Kaufpreis gezahlt werden. Wenn eine Einstimmigkeit zum Preis ausbleibt, kann eventuell ein Sachverständiger beraten.
Dauerhafte Nutzungsentschädigung: In diesem Fall funktioniert der Ablauf ähnlich wie bei einem Mietvertrag, bei dem der eine Partner dem anderen die Nutzung vergütet.
Schenkung: Eine andere Option wäre, das Objekt aufgrund einer Schenkung direkt an gemeinsame Kinder zu übertragen.
Verkauf: Selbstverständlich kann die Immobilie auch veräußert werden. In dem Fall kann ein Immobilienmakler beauftragt werden, der sich um alle anfallenden Aufgaben und Details kümmert und der letztlich erzielte Verkaufspreis wird zwischen den Eheleuten geteilt.
Aufteilung des Eigentums: Wenn es sich beispielsweise um ein größeres Haus handelt, das sich zu zwei Wohneinheiten aufteilen lässt, können Sie auch ein Wohnungseigentum begründen. Im Zuge dessen müssen Sie dann einen Architekten zu Rate ziehen und beim Notar eine Teilungserklärung und die Eigentumsübertragung beurkunden lassen.
Vermietung: Eine weitere Möglichkeit bietet sich darin, dass beide Eheleute die Immobilie verlassen und diese vermietet wird. Die dauerhaften Mieteinnahmen werden dann geteilt.
Teilungsversteigerung: Zum Schluss kann es, wenn einer der Ehegatten dies beantragt, alternativ zu einer Teilungsversteigerung kommen, bei der die Immobilie zwangsversteigert wird. Da Sie in dieser Versteigerung häufig einen deutlich niedrigen Verkaufspreis als den Marktwert für Ihre Immobilie erzielen, kann dies als die ungünstigste Option bezeichnet werden.
Am Ende entscheiden Sie selbst, welche Wahl Sie - bestenfalls gemeinsam - treffen.
Wir beraten Sie unter Einbeziehung unseres Firmenanwalts selbstverständlich gerne über Ihre Möglichkeiten im Detail – unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten oder eine andere Option in Erwägung ziehen wollen.