Niemand denkt gerne an den Tod, doch eine klare Nachlassplanung schützt Ihre Familie vor teuren Erbstreitigkeiten. Das chinesische Sprichwort „Nenne niemanden deinen Freund, mit dem du keine Erbschaft geteilt hast“ macht klar: Das Erben einer Immobilie kann Beziehungen nachhaltig belasten.
In diesem Leitfaden erfahren Sie, was Sie beim Erben einer Immobilie, bei der Erbschaftssteuer und bei Alternativen wie Schenkung beachten sollten, um Streit zu vermeiden und finanzielle Vorteile zu nutzen.
Warum ist ein Testament bei Immobilien so wichtig?
Ein Testament ist Ihre persönliche, schriftliche Anweisung, wie Ihr Nachlass verteilt werden soll. Dazu gehört auch das Erben einer Immobilie. Vereinfacht gesagt, regelt es drei Fragen: Wer erbt was, ab wann und unter welchen Bedingungen.
- Wer soll das Haus erben? Erben können natürliche Personen (z. B. Kinder, Partner), juristische Personen (z. B. Vereine, Stiftungen) und bestimmte weitere erbfähige Rechtsträger wie das gezeugte, aber noch ungeborene Kind.
- Wann wird geerbt? In der Regel mit dem Tod des Erblassers, in manchen Fällen auch später oder an Bedingungen geknüpft, die ein Testamentsvollstrecker überwacht.
- Was wird geerbt? Alle Vermögenswerte wie Immobilien, Geld, bewegliche Sachen, Rechte. Gleichzeitig gehen auch Schulden auf die Erben über. Da das Erbe „als Paket“ übergeht, kann es ggf. sinnvoll sein, innerhalb von 6 Wochen über eine Erbausschlagung nachzudenken, wenn hohe Schulden im Spiel sind.
Eine frühzeitige Planung – idealerweise gemeinsam mit Patientenverfügung und Vorsorgevollmachten – verhindert Unsicherheit und Streit in der Familie.
Wichtige Formen im Überblick:
- Einzeltestament: Der Erblasser schreibt sein Testament vollständig handschriftlich, datiert und unterschreibt es. Digital oder nur am Computer verfasste Testamente sind unwirksam.
- Berliner Testament: Besonders beliebt bei Ehepaaren: Beide setzen sich gegenseitig als Alleinerben ein und bestimmen gemeinsame Nacherben (z. B. die Kinder). Einer schreibt handschriftlich, der andere bestätigt mit seiner Unterschrift.
- Notarielles Testament: Ein Notar setzt das Testament auf und beurkundet es. Das bietet höchste Rechtssicherheit und ist vor allem bei komplexen Vermögensverhältnissen oder Immobilieneigentum sinnvoll.
Erbschaftssteuer bei Immobilien: Freibeträge 2025/2026
Die Erbschaftssteuer hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab: Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser, dem Wert der Immobilie und der Steuerklasse. Je näher Sie verwandt sind, desto höher ist Ihr Freibetrag. Nur der Betrag darüber wird besteuert. Seit 2023 werden Immobilien stärker am aktuellen Marktwert bewertet. In nachgefragten Regionen kann das dazu führen, dass Freibeträge schneller ausgeschöpft sind. Die Freibeträge bleiben 2026 unverändert, allerdings wird politisch über Reformen diskutiert.
Erben einer Immobile – In welchen Fällen greift eine Steuerfreiheit?
Die Erbschaftssteuer hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab: Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser, dem Wert der Immobilie und der Steuerklasse. Je näher Sie verwandt sind, desto höher ist Ihr Freibetrag. Nur der Betrag darüber wird besteuert. Seit 2023 werden Immobilien stärker am aktuellen Marktwert bewertet. In nachgefragten Regionen kann das dazu führen, dass Freibeträge schneller ausgeschöpft sind. Die Freibeträge bleiben 2026 unverändert, allerdings wird politisch über Reformen diskutiert.
| Steuerklasse | Beziehung | Freibetrag (pro Person, 2025/2026) | Steuersätze |
| I | Ehepartner, Kinder | 500.000 € / 400.000 € | 7–30% |
| I | Enkel (Eltern tot) | 400.000 € | 7–30% |
| I | Enkel (Eltern leben) | 200.000 € | 7–30% |
| II | Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen | 100.000 € / 20.000 € | 15–43% |
| III | Andere (Freunde, Dritte) | 20.000 € | 30–50% |
Unser Tipp
Lassen Sie den Immobilienwert frühzeitig von einem unabhängigen Sachverständigen ermitteln. So wissen Sie, ob Freibeträge voraussichtlich ausreichen oder ob später eine Steuerbelastung droht.
Steuerfreiheit: Wann sparen Erben wirklich?
Vollständige Steuerfreiheit ist selten, aber in bestimmten Konstellationen möglich, insbesondere beim sogenannten Familienheim:
- Ehepartner: Die gemeinsam genutzte Immobilie (Familienheim) bleibt steuerfrei, wenn der überlebende Partner dort weiter wohnt und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, in der Regel mindestens 10 Jahre. Ein Auszug ohne besonderen Grund kann die Steuerbefreiung gefährden.
- Kinder/Enkel: Erben Kinder oder (unter bestimmten Voraussetzungen) Enkel das selbst genutzte Familienheim, kann die Immobilie ebenfalls steuerfrei bleiben, wenn sie unverzüglich einziehen, mindestens 10 Jahre dort wohnen und die Wohnfläche bestimmte Grenzen (z. B. 200 m²) nicht überschreitet.
Ist eine eigne Nutzung nicht möglich, gibt es in bestimmten Fällen die Möglichkeit, die Steuer zinslos zu stunden, also später zu zahlen. Das kann helfen, einen übereilten Verkauf zu vermeiden.
Da Details und Fristen hier entscheidend sind, empfiehlt sich immer die zusätzliche Rücksprache mit einem Steuerberater oder Fachanwalt. Ein Immobilienmakler liefert dafür die nötigen Immobiliendaten und Bewertungen.
Alternativen zum klassischen Vererben einer Immobilie
Direktes Vererben ist nicht immer die beste Lösung. Oft lassen sich durch eine geschickte Gestaltung zu Lebzeiten Steuern sparen und Erbstreitigkeiten vermeiden.
Schenkung zu Lebzeiten – so funktioniert’s:
Sie können Ihre Immobilie oder Anteile daran bereits zu Lebzeiten an Kinder oder Enkel übertragen. Die steuerlichen Freibeträge sind die gleichen wie bei der Erbschaft. Der entscheidende Vorteil: Sie können sie alle 10 Jahre neu nutzen.
Beispiel Haus 450.000 € (2 Kinder):
2025: Sie übertragen je 50% an Ihre Kinder, also je 225.000 €. Dieser Betrag liegt unter dem Freibetrag von 400.000 € pro Kind und es fällt keine Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer an.
2035: Steigt der Immobilienwert, können weitere Werte übertragen werden. Solange der zugewendete Betrag pro Kind erneut unter 400.000 € liegt, bleibt auch diese Übertragung steuerfrei.
Vorteil: Die Kinder erhalten bereits zu Lebzeiten Eigentum. Häufig lassen sich sowohl Erbschafts- als auch Schenkungssteuer vermeiden, wenn die Freibeträge geschickt genutzt werden – und Wertsteigerungen der Immobilie werden nicht mehr in voller Höhe im Nachlass besteuert.
Wohnrecht: Immobilie schenken und wohnen bleiben
Beim lebenslangen Wohnrecht übertragen Sie die Immobilie auf Ihre Kinder, sichern sich aber im Grundbuch das Recht, weiter darin zu wohnen. Sie bleiben also in Ihrem Zuhause, während Ihre Kinder bereits Eigentümer sind. Für viele ist das ein guter Weg, Verantwortung früh zu übergeben und gleichzeitig die eigene Wohnsituation abzusichern.
Nießbrauchsrecht: Wohnen und Mieteinnahmen behalten
Beim Nießbrauch gehen Sie noch einen Schritt weiter: Sie übertragen die Immobilie auf Ihre Kinder, behalten aber das Recht, sie zu nutzen und Mieten oder Pachteinnahmen zu erhalten. Für das Finanzamt ist die Immobilie dadurch weniger wert, weil Ihre Nutzungsrechte vom Wert abgezogen werden. Je nach Alter und Gestaltung kann das den steuerlich angesetzten Wert deutlich reduzieren.
Vorteil: Sie sichern sich laufende Einnahmen und bleiben wirtschaftlich abgesichert, während die Kinder bereits Eigentümer sind und später von einer steuerlich reduzierten Bemessungsgrundlage profitieren.
Teilübertragung: Schritt für Schritt
Sie müssen nicht die komplette Immobilie auf einmal übertragen. Sie können auch zunächst nur einen Teil (z. B. 30–50%) verschenken und den Rest später, etwa nach 10 Jahren oder testamentarisch, übertragen.
Beispiel: Heute 40% des Hauses innerhalb der Freibeträge schenken, in 10 Jahren weitere Anteile. So nutzen Sie Freibeträge mehrfach, senken den Nachlasswert Schritt für Schritt und reduzieren die spätere Erbschaftssteuer.
Unsere Empfehlung:
Lassen Sie den Wert der Immobilie sowie Wohn- oder Nießbrauchsrechte durch einen Gutachter und Notar bewerten und im Vertrag exakt festhalten. So ist für Finanzamt, Erben und Schenker klar, welcher Wert versteuert wird und welche Rechte bestehen.
Erben einer Immobilie – wie geht es weiter?
Ganz gleich, ob Sie Ihre Immobilie vererben oder verschenken möchten oder bereits eine Immobilie geerbt haben: In einem persönlichen Gespräch beraten wir Sie gerne ausführlich über Ihre Möglichkeiten beim Vererben oder Erben einer Immobilie. Sie entscheiden anschließend in Ruhe selbst, ob Sie die Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen wollen.
Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten möchten und dafür Renovierungsarbeiten notwendig sind, stellen wir Ihnen gerne unser Netzwerk aus zuverlässigen Handwerkern aller Gewerke zur Verfügung. So erhalten Sie eine realistische Einschätzung zu Aufwand, Kosten und möglichen Mieteinnahmen.
Wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, übernehmen wir für Sie alle anfallenden Aufgaben von der fundierten Marktwertermittlung über die Vorbereitung aller Unterlagen und die Vermarktung bis hin zur Auswahl eines passenden Käufers und der Begleitung bis zum Notartermin.
Rechtliche und steuerliche Detailfragen klären Sie dabei idealerweise mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt; wir liefern die passenden Immobiliendaten und stehen Ihnen als erfahrener Immobilienpartner zur Seite.
Vereinbaren Sie ein unverbindliches, kostenloses Erstgespräch, damit Sie Klarheit darüber gewinnen, welche Lösung für Ihre Immobilie am besten zu Ihnen, Ihrer Familie und Ihrer finanziellen Situation passt.
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