Immobilie bei Scheidung: Was passiert mit Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung?

Eine Scheidung stellt vieles auf den Kopf – besonders, wenn ein gemeinsames Haus oder eine Wohnung im Spiel ist. Viele Betroffene fragen sich: Bleibe ich hier mit den Kindern? Muss ich ausziehen? Wer zahlt den Kredit weiter?

In diesem Ratgeber erfahren Sie Schritt für Schritt, welche Möglichkeiten Sie für Ihre Immobilie bei einer Scheidung haben – verständlich erklärt und mit Blick auf Finanzen, Kinder und Ihren Neuanfang. 

Das Nutzungsrecht während der Trennung

Während der Trennung herrscht das sogenannte Ehewohnrecht, wer vorübergehend in der gemeinsamen Immobilie wohnen darf – unabhängig davon, wem sie gehört. Vereinfacht bedeutet das: Ein Ehepartner kann die alleinige Nutzung der Wohnung verlangen, wenn ein Zusammenleben nicht mehr zumutbar ist. Der andere kann dann in vielen Fällen eine Nutzungsentschädigung verlangen, ähnlich einer Miete. 

Eigentumsverhältnisse nach der Scheidung

Nach der rechtskräftigen Scheidung sind zwei Dinge entscheidend: Wer im Grundbuch steht und welche Ausgleichsansprüche sich aus dem Zugewinnausgleich ergeben. Stehen beide als Eigentümer im Grundbuch, bleibt die Immobilie auch nach der Scheidung zunächst gemeinsames Eigentum, bis Sie sich auf eine Lösung wie Verkauf, Auszahlung oder Übertragung einigen und diese notariell umsetzen. Auch gemeinsame Darlehen und laufende Kosten sollten dabei klar geregelt und idealerweise in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festgehalten werden.

Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, bleibt dieser grundsätzlich Eigentümer, der andere kann aber über Zugewinnausgleich oder ehebedingte Zuwendungen finanzielle Ansprüche haben. Eine neutrale Immobilienbewertung verschafft Ihnen hier Klarheit über den tatsächlichen Wert und schafft eine faire Grundlage für Ausgleichszahlungen und Ihren weiteren Weg.

Ihre Optionen für die gemeinsame Immobilie bei Scheidung

Bei gemeinsamem Eigentum gibt es mehrere Wege, Ihre Immobilie im Falle einer Scheidung zu regeln. Je klarer Ihre Ziele sind, wie etwa finanzieller Ausgleich, Stabilität für die Kinder oder ein sauberer Schnitt, desto leichter finden Sie die passende Lösung.

• Eigentumsübertragung (Auszahlung): Ein Ehepartner bleibt in der Immobilie wohnen und übernimmt den Anteil des anderen gegen eine Ausgleichszahlung, unter Berücksichtigung von Marktwert, Schulden und Finanzierung. Notar, Grundbuch und steuerliche Aspekte (z.B. mögliche Steuerfolgen, Gestaltung im Zugewinnausgleich) müssen sorgfältig abgestimmt werden. Hier empfiehlt sich zusätzlich die Beratung durch einen Steuerberater.
• Nutzungsentschädigung: Bleibt ein Partner nach der Trennung allein in der gemeinsamen Immobilie wohnen, kann der ausgezogene Partner eine monatliche Nutzungsentschädigung verlangen, die sich grob an eine ortsübliche Miete orientiert; Dieser Anspruch entfällt in der Regel, wenn der Wohnvorteil bereits im Ehegattenunterhalt eingerechnet ist. Diese Lösung dient vor allem als Zwischenlösung, solange sie noch nicht feststeht, ob sie später verkauft, übertragen oder vermietet wird.
• Verkauf der Immobilie: Das Haus oder die Wohnung wird verkauft und der Erlös tilgt zunächst offene Kredite. Der verbleibende Betrag wird gemäß Eigentumsanteilen aufgeteilt. Ein professioneller Immobilienmakler unterstützt bei Bewertung, Vermarktung und Käuferauswahl. Gerade in der emotional angespannten Situation einer Scheidung entlastet er Sie und hilft Ihnen, einen marktgerechten Preis zu erzielen.
• Vermietung: Wenn weder Verkauf noch sofortige Auszahlung in Frage kommen, können Sie die Immobilie gemeinsam vermieten und die Mieteinnahmen sowie laufende Kosten teilen. Diese Variante verschafft zeitlichen Spielraum, erfordert aber klare Absprachen zu Verwaltung, Instandhaltung und der Verwendung der Einnahmen.
• Realteilung: Ist das Objekt baulich geeignet, kann das Haus rechtlich in zwei separate Wohneinheiten mit eigenen Grundbuchblättern aufgeteilt werden. Dafür sind meist Vermessung, Abstimmung mit dem Bauamt, eine notarielle Teilungserklärung und Grundbucheintrag nötig, damit anschließend jeder Ex-Partner „seinen“ Teil eigenständig nutzen oder verkaufen kann.
• Schenkung an Kinder: Wird die Immobilie (oder ein Anteil) auf die Kinder übertragen, müssen Familien-, Erb- und Steuerrecht gemeinsam betrachtet werden. Klare vertragliche Regelungen (z.B. Nießbrauch, Wohnrecht, Rückfallklauseln) und die Nutzung von Freibeträgen bei der Schenkungsteuer sind hier ebenso wichtig wie eine fachanwaltliche und steuerliche Beratung.
• Teilungsversteigerung: Können Sie sich nicht einige, kann ein Miteigentümer eine Teilungsversteigerung beim Gericht beantragen. Die Immobilie wird dann zwangsversteigert, oft unter Marktwert, und verbunden mit hohen Kosten. Dieses gerichtliche Verfahren ist nur als letzter Ausweg, wenn die Ex-Partner sich nicht einigen können. Einvernehmliche Lösungen sind wirtschaftlich und auch emotional immer besser.

Was beim Hausverkauf zu beachten ist, erfahren Sie in unserem Blogartikel „Haus verkaufen – So gelingt es„

Steuerliche und finanzielle Fallstricke vermeiden

Beim Immobilienverkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann Spekulationssteuer anfallen, wenn die Immobilie nicht im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde – dann wird der Gewinn als Einkommen versteuert und schmälert Ihren Erlös.

Bei Schenkungen an Kinder steht jedem Kind ein Freibetrag von derzeit 400.000 Euro im Zehnjahreszeitraum zu. Durch kluge Planung und zeitliche Staffelung lassen sich Schenkungsteuer und unnötige Belastungen oft vermeiden. Wer Modernisierungen, Tilgungen und sonstige Zahlungen sauber dokumentiert, eine unabhängige Immobilienbewertung einholt und sich zu Spekulationssteuer, Schenkungsteuer und Freibeträgen beraten lässt, schützt sich vor teuren Steuerfallen.

Auch bei Immobilienkrediten gibt es Fallstricke: Möchte ein Partner den Kredit allein übernehmen, muss die Bank einem Schuldnerwechsel zustimmen. Sie kann dies aber ablehnen, wenn die Bonität nicht reicht. Eine frühzeitige Finanzübersicht mit Restschuld, Zinsen, Ratenbelastung und Nebenkosten stärkt Ihre Verhandlungsposition gegenüber Bank und Ex-Partner.

Nächste Schritte für Ihren Weg nach vorn

Ein guter erster Schritt ist eine sachliche Bestandsaufnahme: Grundbuchauszug, Darlehensverträge, laufende Kosten und eine aktuelle Wertermittlung Ihrer Immobilie. Auf dieser Basis lassen sich Szenarien wie Verkauf, Auszahlung, Vermietung oder Realteilung realistisch durchspielen – immer mit Blick auf finanzielle Tragbarkeit und die Situation der Kinder.

CCC-Immogrund unterstützt Sie dabei persönlich und individuell – von der Wertermittlung über die Auswahl der passenden Strategie bis zur Begleitung beim Verkauf oder der neuen Nutzung Ihrer Immobilie. Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch, um Ihre Möglichkeiten in Ruhe zu besprechen und den für Sie passenden Weg mit Ihrer Immobilie bei der Scheidung zu finden.

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